Typer av rekommenderade avtal

Avtal rekommenderas innan du undertecknar handlingarna

Låt oss se de olika typerna av avtal som rekommenderas mest, beroende på deras egenskaper:

1.- Löfte om köpeavtal

Det är det avtal som parterna, säljaren (som lovar att sälja) och köparen (som lovar att köpa), är överens kring framtida försäljningen av fastighet.

Till skillnad från ett köpeavtal måste varken köparen betala priset, ej heller måste säljaren överlämna fastigheten. Men båda parter åtar sig att genomföra köp eller försäljning i framtiden. Om den ena parten inte uppfyller sin del av avtalet, kan den andra parten göra anspråk på avtalets utförande eller kräva skadestånd.

Detta avtal baseras på båda parternas önskan att senarelägga datumet för försäljningen, antingen för att det helt enkelt inte passar dem av en speciell anledning, till exempel att köparen processar finansieringen av köpet, eller att huset ännu inte står klart eller att något förfarande måste slutföras.

För att detta ska vara giltigt måste de väsentliga delarna av den framtida försäljningen fastställas, det vill säga:

• Identifiering av fastigheten
• Fastställande av pris
• Datum för undertecknandet av slutgiltigt köpeavtal

2.- Förskottsavtal

Detta är ett avtal där köparen överlåter ett belopp (insättning) till säljaren som är avsett att säkerställa framtida ingåendes av köpeavtal.

Vi skiljer mellan 3 olika typer av förskottsavtal med flertalet olika effekter.

Bekräftande förskottsavtal
Insättningsbeloppet är en del av det överenskomna priset och det finns ingen möjlighet att ensidigt säga upp avtalet. Om inget annat syfte är bestämt, ses denna insättning som att avtalet sluts.

Om en av parterna inte uppfyller sina skyldigheter kan den andra parten kräva att avtalet fullföljs. Vilket innebär att om säljaren inte uppfyller sin skyldighet kan köparen kräva att köpeavtalet fullföljs. Om köparen inte följer sin del av avtalet kan säljaren tvinga honom eller henne att betala den resterande summan av priset.

Den part som redan har uppfyllt sina skyldigheter kan kräva uppsägning av avtalet och begära ersättning. Nämnda ersättning anges inte i avtalet utan fastställs av domstolen.

Förskottsavtal med påföljder
Med denna insättning är avtalet garanterat. I händelse av bristande prestanda hos endera parten kan den andra parten kräva utförande av de överenskomna åtagandena eller säga upp avtalet genom att kräva en förutbestämd ersättning som motsvarar det avtalade beloppet, insättningen, i förväg. Mer exakt motsvarar detta ersättningen som redan fastställd, den totala skillnaden mellan de bekräftande förskottsbetalningarna. Liksom de ovan nämnda förskottsbetalningarna ger straffen ingendera parten möjlighet till en ensidig uppsägning av avtalet.

Förskottsavtal med böter
De är ett exempel på ett avtal, som ingåtts, där de framtida försäljningsvillkoren är fastställda. Var och en av parterna har rätt att dra tillbaka från detta avtal, varpå köparen förlorar förskottsbetalningen och säljaren måste återbetala dubbelt belopp av mottagen förskottsbetalning. Dessa har en straffpåföljd, varför det uttryckligen måste anges i avtalet.

3.- Köpoptionsavtal

Detta är ett juridiskt bindande avtal där en sida, kallad en köpare, erhåller rätten, men inte skyldigheten att köpa en fastighet, av andra parten som kallas säljaren, vilken erhåller rätten att sälja. Priset på optionen kallas "premium".

Den slutliga köpet beror enbart på köparen, som måste besluta inom den angivna tidsperioden om han eller hon vill utöva optionen eller inte. Ägaren kan inte sälja fastigheten till tredje part under denna tid.

Köpoptionen måste anges i fastighetsregistret, förutsatt att:

• Båda parterna måste godkänna registreringen.
• Det överenskomna priset och tillägget av optionen ska inkluderas.
• Perioden för nyttjandet av optionen får inte vara längre än fyra år.

4.- Skillnader mellan förskottsbetalningar och optioner: juridiska och skattemässiga aspekter

Optionsalternativet och förskottsbetalningarna har väldigt olika juridiska och skattemässiga konsekvenser, liksom skyldigheter och skatterna är extremt olika från ett avtal till ett annat.

Den huvudsakliga rättsliga skillnaden är att köpoptionsavtalet, det slutliga köpet beror endast på köparen, som gynnas av optionen och beslutar inom den angivna perioden om han eller hon vill genomföra eller inte. Å andra sidan måste det göras en ömsesidig överenskommelse om förskottsbetalningar och därmed kan ingen av parterna - köpare eller säljare - frånträda avtalet vid bekräftade betalningar. När det gäller förskott med ångerrätt kan var och en av parterna dra tillbaka köpeavtalet utan att den andra kan kräva att den uppfylls.

Skatteskillnader:

Om det anges i avtalet att förskottsbetalningarna krediteras mot det totala inköpspriset är de alltid föremål för moms (IVA) och överföringsskatt (ITP), i enlighet med gällande fakturor:

• För transaktioner som är föremål för moms, d.v.s. om försäljaren är entreprenör eller om han eller hon säljer fastigheten professionellt, debiteras 10% moms i efterskott.
• För transaktioner som är undantagna från moms, beviljade av individer, kommer skatt på förskottsbetalning inte betalas då överföringsskatt (ITP) endast uppkommer vid överlämning av fastigheten och inte med förskottsbetalningarna.
• Med hänsyn till inkomstskatten för säljaren är avtalet för förskottsbetalning en engångsbetalning och är inte föremål för några skatter förrän vid slutförsäljningen.

I köpoptionsavtalet beviljas optionsrätten enligt följande:

• Om det gäller en entreprenör eller en professionell säljare anses detta som en erbjudande av tjänst, där tilläggsavgiften är 21% moms. Därefter belastas endast den återstående delen av det totala priset med moms, det vill säga minus summan som redan betalats som tilläggsavgift.
• Köpoptioner som avtalats mellan två privata parter (exklusive företag) är föremål för fastighetsöverlåtelseskatt. Det skattepliktiga beloppet är summan som betalats som tilläggspremie men minst 5% av det totala inköpspriset.
• När det gäller inkomstskatten, köpoptionen, anser skattemyndigheten att belopp som försäljaren tar emot kommer att belastas med allmän inkomstskatt (IRPF) (som kan vara upp till 42%) i den allmänna basen, medan den efterföljande försäljning kommer att beskattas med en räntesats på mellan 19% och 23%.

5.- Slutsatser

Varje situation kräver en viss typ av avtal, varpå det är viktigt att få råd från och kunna lita på erkända och välrenommerade företag, experterna inom branschen med lång erfarenhet, vilket Berkshire Hathaway HomeServices Nova Mallorca Fastigheter kan erbjuda, men vi kan emellertid ge några riktlinjer för åtgärder när som helst.

Om perioden före undertecknandet av försäljningsavtalet är relativt kort, d.v.s. mellan 15 dagar och en månad och båda parterna vill teckna ett framtida köpeavtal, rekommenderar vi avtalet med köplöfte.

Under längre perioder rekommenderar vi att du signerar ett förskottsavtal, p.g.a. skattemässiga skäl, då förskottsbetalningarna betraktas som löpande betalningar och inte medför några avgifter för säljaren förrän slutlig försäljning, eller då säljaren behåller förskottsbetalningarna om köparen inte uppfyller avtalet.

Å andra sidan tolkas det belopp som erhållits i köpoptionen som tilläggspremie, en kapitalvariant, som måste deklareras i den personliga inkomstskatten (IRPF) i den allmänna basen, vilket kan vara mycket kostsamt för säljaren.

Av denna anledning skulle vi hellre välja mellan köpoptionsavtalet eller förskottsavtal, men alltid under förutsättning att förskottsbetalningarna anpassas till båda parternas behov.

Önskar du mer information?

Fyll i formuläret så kontaktar vi dig. Eller ring oss på