Tipos de contrato recomendados en una compra-venta de vivienda

Aanbevolen contracten voor ondertekening van de eigendomsakte

Laten we eens kijken naar de verschillende soorten contracten die het meest worden aanbevolen, afhankelijk van hun kenmerken:

1.- Contract van verkoopbelofte

Het is het contract waarbij de partijen, de veelbelovende verkoper (die belooft te verkopen) en de veelbelovende koper (die belooft te kopen), afspraken maken over de toekomstige verkoop van een woning.

In tegenstelling tot de verkoop, hoeft bij dit type contract noch de koper de prijs te betalen noch de verkoper het eigendom te leveren, maar worden beide partijen in de toekomst gedwongen om de verkoop te vieren, zodat als een van de partijen zich niet aan de afspraak houdt, de andere partij nakoming of schadevergoeding kan eisen.

Dit contract komt voort uit de bereidheid van de partijen om de datum van de toekomstige verkoop uit te stellen, hetzij omdat ze geïnteresseerd zijn of om een speciale reden, bijvoorbeeld dat de koper bezig is met de financiering van de operatie, of dat het huis nog niet klaar is of dat een procedure moet worden afgerond.

Om dit geldig te laten zijn, moeten de essentiële elementen van de toekomstige verkoop vastliggen:

Identificatie van het eigendom
Vaststelling van de prijs
Handtekening Datum

2.- Voorlopig/depositocontract

Het voorcontract/de aanbetaling is een overeenkomst waarbij de koper aan de verkoper een bedrag (aanbetaling) overhandigt dat bedoeld is om de toekomstige totstandkoming van een koopovereenkomst te garanderen.

We onderscheiden 3 verschillende soorten depositocontracten met zeer verschillende effecten.

Bevestigend of goedkeurend
Wat als aanbetaling wordt betaald, maakt deel uit van de overeengekomen prijs en zonder de mogelijkheid van de partijen om het contract eenzijdig niet af te sluiten. Als er geen ander doel is gespecificeerd, wordt ervan uitgegaan dat deze bevestigend zijn.

Als een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij nakoming van het contract eisen, wat betekent dat als de verkoper de koper niet nakomt, hij hem kan dwingen de koopakte te verlenen en als de koper dat niet doet, kan de verkoper hem dwingen de rest van de prijs te betalen.

De partij die bereid is om haar verplichtingen na te komen, kan vragen om het contract af te sluiten met een schadevergoeding. Deze schadevergoeding wordt in eerste instantie niet gekwantificeerd in het contract en is afhankelijk van de rechter.

Boete Precontract
Ze worden geleverd als garantie voor de voltooiing van het contract. In het geval van niet-nakoming door een van de partijen, kan de andere partij de getrouwe nakoming van de overeengekomen verplichtingen eisen of het contract als ontbonden beschouwen door een reeds gekwantificeerde schadevergoeding te eisen, wat het bedrag is dat als aanbetaling is overeengekomen. Precies dit, dat wil zeggen dat de schadevergoeding al gekwantificeerd is, is het belangrijkste verschil met de bevestigende waarborgsom. Net als bij de vorige waarborgsom geeft de waarborgsom geen van de partijen het recht om het contract eenzijdig op te zeggen.

Penitentiair Voorcontract
Ze zijn het voorbeeld van de viering van een contract waarin de toekomstige verkoopvoorwaarden zijn vastgelegd. Elk van de partijen kan van het contract worden ontheven, waarbij de koper het als aanbetaling geleverde bedrag verliest en de verkoper het dubbele van het ontvangen bedrag terugkrijgt.

3.- Optiecontract van verkoop

Het is een contract waarbij een partij, koper genaamd, het recht maar niet de verplichting verwerft om een eigendom te verwerven van een andere partij, verkoper genaamd, die de verplichting verwerft om het te verkopen. De prijs van de optie wordt "aanbetaling" genoemd.

De definitieve koop en verkoop hangt uitsluitend en alleen af van de koper, die in de vastgestelde termijn moet verklaren of hij de optie al dan niet uitoefent. De eigenaar kan het pand gedurende die periode niet aan een derde partij verkopen.

De koopoptie kan daarom worden geregistreerd in het Kadaster:

Er moet een overeenkomst zijn tussen de partijen voor registratie
Moet de overeengekomen prijs en de optiepremie bevatten
De periode van uitoefening van de optie mag niet langer zijn dan 4 jaar

4.- Verschillen tussen deposito en optie. Juridische en fiscale aspecten

De koopoptie en de aanbetaling hebben zeer verschillende juridische en fiscale implicaties, dus de rechten, plichten en belastingen zijn zeer verschillend in het ene of het andere contract.

Het belangrijkste juridische verschil is dat in het optiecontract de uiteindelijke verkoop uitsluitend en alleen afhangt van de koper, hij is de begunstigde van de optie en hij beslist of hij deze wel of niet uitoefent binnen de vastgestelde termijn, In de aanbetalingen moet er echter overeenstemming zijn tussen beide partijen, dus in het bevestigende of goedkeurende contract kan geen van beide partijen, koper of verkoper, eenzijdig van het contract worden ontheven en in het boetebeding kan elk van de partijen het verkoopcontract beëindigen, zonder dat de andere partij de voltooiing kan eisen.

Laten we eens kijken naar de belastingverschillen.

De aanbetaling die in het contract wordt vastgelegd en die van de aankoopprijs wordt afgetrokken, heeft altijd btw en ITP (overdrachtsbelasting) als tegenprestatie voor het voorschot:

Bij overdrachten die onderhevig zijn aan btw, dat wil zeggen als de concessieverlener/verkoper een zakenman of -vrouw is, wordt 10% btw in rekening gebracht voor de borg.
Bij overdrachten die zijn vrijgesteld van btw en die worden verleend door particulieren, worden er geen belastingen geheven over de waarborgsommen, aangezien de ITP alleen wordt geheven bij de levering van het onroerend goed en niet bij de vooruitbetalingen.
In het kader van de IRPF (inkomstenbelasting) voor de concessiegever of de verkoper heeft het depositocontract het karakter van een eenvoudige vooruitbetaling en wordt er geen belasting geheven totdat de verkoop plaatsvindt.

In het koopoptiecontract, de concessie van het optierecht:

Als het van de kant van een zakenman of -vrouw is, wordt het beschouwd als een dienstverrichting en is het onderworpen aan 21% btw (de premie). Vervolgens wordt alleen btw geheven over de totale overeengekomen tegenprestatie, dat wil zeggen de totale prijs, verminderd met het bedrag dat al als optiepremie is betaald.
Aankoopopties die worden toegekend door natuurlijke personen (geen bedrijven) worden altijd belast door ITP. De belastinggrondslag is het bedrag dat is betaald als optiepremie, maar met een minimum van 5% van de aankoopprijs.
Voor de inkomstenbelasting, de aankoopoptie, het financieringskantoor begrijpt dat de bedragen ontvangen door de concessieverlener / verkoper zullen worden belast in de persoonlijke inkomstenbelasting (die kan oplopen tot 42%), terwijl de daaropvolgende verkoop zal worden belast op basis van besparingen in een percentage variërend tussen 19 en 23%.

5.- Conclusies

Elke situatie vereist een specifiek type contract, dus het is belangrijk om het advies in te winnen van bedrijven of professionals met erkend prestige en ervaring zoals Berkshire Hathaway HomeServices Spanje kan bieden. We kunnen echter wel enkele richtlijnen geven voor actie.

Als de periode die nodig is voor het tekenen van de koopakte relatief kort is, tussen 15 dagen en een maand, en de partijen willen gebonden zijn aan het tekenen van een toekomstige verkoop, raden we het koopcontractbelofte aan.

Voor langere perioden raden we aan een aanbetalingscontract te ondertekenen, in principe voor een fiscale kwestie, omdat de aanbetaling een vooruitbetaling is en voor de verkoper geen belastingen betekent tot de definitieve verkoop of de verkoper met de aanbetaling blijft zitten door wanprestatie van de koper.

Aan de andere kant wordt het bedrag dat in de koopoptie wordt ontvangen als optiepremie geïnterpreteerd als een kapitaalvariatie die moet worden aangegeven in het IRPF in de algemene grondslag, wat behoorlijk lastig kan zijn voor de cedent/verkoper.

Om deze redenen geven we de voorkeur aan de laatste optie of aanbetaling, waarbij we het type aanbetaling aanpassen aan de behoeften van elk van de partijen.

Soorten aanbevolen contracten