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Types de contrats recommandés

Contrats recommandés avant la signature du titre de propriété

Voyons les différents types de contrats les plus recommandés, en fonction de leurs caractéristiques :

1.- Contrat de promesse de vente

C'est le contrat par lequel les parties, le promettant vendeur (qui promet de vendre) et le promettant acheteur (qui promet d'acheter) s'accordent sur la vente future d'un bien immobilier.

Contrairement à la vente, ce type de contrat n'oblige ni l'acheteur à payer le prix ni le vendeur à livrer le bien, mais tous deux sont contraints à l'avenir de célébrer la vente, de sorte que si l'une des parties ne s'est pas exécutée, l'autre peut réclamer l'exécution du contrat ou des dommages-intérêts.

Ce contrat résulte de la volonté des parties de reporter la date de la future vente, soit parce qu'elles sont intéressées, soit pour une raison particulière, par exemple que l'acheteur est en train de traiter le financement de l'opération, ou que la maison n'est pas encore achevée ou qu'une procédure quelconque doit être finalisée.

Pour que cela soit valable, les éléments essentiels de la future vente doivent être fixés, à savoir

  • Identification du bien
  • Fixation du prix
  • Date de signature

2 - Contrat préliminaire/dépôt

Le précontrat/dépôt est un accord par lequel l'acheteur remet au vendeur un montant (dépôt) destiné à garantir la conclusion future d'un contrat de vente.

Nous distinguons trois types de contrats de dépôt aux effets très différents.

Confirmation ou approbation
Ce qui est payé en tant qu'acompte fait partie du prix convenu, sans que les parties aient la possibilité de ne pas finaliser le contrat de manière unilatérale. Si un autre objectif n'est pas spécifié, il est entendu qu'il s'agit d'une confirmation.

Si l'une des parties ne respecte pas ses obligations, l'autre partie peut exiger l'exécution du contrat, ce qui signifie que si le vendeur ne respecte pas ses obligations envers l'acheteur, il peut le forcer à accorder l'acte de vente et si l'acheteur ne le fait pas, le vendeur peut le forcer à payer le reste du prix.

La partie qui est disposée à respecter ses obligations peut demander à finaliser le contrat avec une compensation pour les dommages. Cette indemnité n'est pas quantifiée au départ dans le contrat et dépendra du juge.

Pénalité Précontrat
Ils sont délivrés à titre de garantie d'exécution du contrat. En cas de non-exécution par l'une des parties, l'autre peut exiger l'exécution fidèle des obligations convenues ou résilier le contrat en exigeant une compensation déjà quantifiée, qui est le montant convenu à titre d'acompte. C'est précisément cela, à savoir que la compensation est déjà quantifiée, qui constitue la principale différence avec le dépôt de confirmation. De même que le dépôt de garantie précédent, le dépôt de garantie ne permet à aucune des parties de résilier unilatéralement le contrat.

Précontrat de pénitence
Ils constituent l'échantillon de célébration d'un contrat dans lequel sont fixées les conditions futures de la vente. Chacune des parties peut se dégager du contrat, l'acheteur perdant le montant versé à titre d'acompte et le vendeur restituant le double du montant reçu.


3.- Contrat d'option de vente

Il s'agit d'un contrat en vertu duquel une partie, appelée acheteur, acquiert le droit mais non l'obligation d'acquérir un bien auprès d'une autre partie, appelée vendeur, qui acquiert l'obligation de le vendre. Le prix de l'option est appelé "dépôt".

L'achat et la vente définitifs dépendent uniquement et exclusivement de l'acheteur, qui doit déclarer dans le délai fixé s'il lève ou non l'option. Pendant cette période, le propriétaire ne peut pas vendre le bien à un tiers.

L'option d'achat peut donc être inscrite au registre foncier :

  • L'enregistrement doit faire l'objet d'un accord entre les parties.
  • Doit inclure le prix convenu et la prime d'option
  • La période d'exercice de l'option ne peut excéder 4 ans.

4.- Différences entre dépôt et option. Aspects juridiques et fiscaux

L'option d'achat et le dépôt ont des implications juridiques et fiscales très différentes, de sorte que les droits, les obligations et les taxes sont très différents dans l'un ou l'autre contrat.

La principale différence juridique est que dans le contrat d'option, la vente finale dépend uniquement et exclusivement de l'acheteur, qui est le bénéficiaire de l'option et qui décide de l'exercer ou non dans les délais prévus. Cependant, dans les dépôts, il doit y avoir un accord des deux parties, de sorte que dans la confirmation ou l'approbation, aucune des parties, acheteur ou vendeur, ne peut unilatéralement être libérée du contrat et dans la pénitence, n'importe laquelle des parties peut résilier le contrat de vente, sans que l'autre partie puisse exiger l'achèvement.

Voyons les différences fiscales.

L'acompte inscrit dans le contrat qui sera déduit du prix d'achat sera toujours assorti de la TVA et de l'ITP (taxe sur le transfert de propriété) en tant que contrepartie du paiement de l'acompte en question :

  • Dans les transmissions soumises à la TVA, c'est-à-dire si le concédant/vendeur est un homme d'affaires ou un professionnel, le montant du dépôt sera majoré de 10 % de TVA.
  • Dans les transmissions exonérées de TVA, accordées par des particuliers, la charge des acomptes n'est pas imposable, étant donné que l'ITP n'est acquise qu'avec la livraison du bien et non avec les acomptes.
  • Aux fins de l'IRPF (impôt sur le revenu) pour le concédant ou le vendeur, le contrat de dépôt a le caractère d'un simple paiement d'acompte et n'entraîne pas d'imposition tant que la vente n'a pas eu lieu.

Dans le contrat d'option d'achat, la concession du droit d'option :

  • Si elle émane d'un homme d'affaires ou d'un professionnel, elle est considérée comme une prestation de services et est soumise à une TVA de 21 % (la prime). Par la suite, la TVA ne sera imposée que pour la contrepartie totale convenue, qui sera le prix total, déduction faite du montant déjà payé au titre de la prime d'option.
  • Les options d'achat accordées par des particuliers (et non des entrepreneurs) sont toujours taxées par l'ITP. La base d'imposition sera le montant payé comme prime d'option, mais avec un minimum de 5% du prix d'achat.
  • Pour les besoins de l'impôt sur le revenu, dans le cadre de l'option d'achat, le bureau des finances comprend que les sommes perçues par le concédant/vendeur seront imposées à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (qui peut aller jusqu'à 42%) tandis que la vente ultérieure sera imposée sur la base d'une économie d'un pourcentage compris entre 19 et 23%.

5.- Conclusions

Chaque situation exige un type de contrat spécifique, c'est pourquoi il est important d'avoir les conseils d'entreprises ou de professionnels au prestige et à l'expérience reconnus, comme ceux que Berkshire Hathaway HomeServices Barcelona peut vous offrir. Cependant, nous pouvons vous donner quelques lignes directrices pour agir.

Si le délai requis avant la signature de l'acte de vente est relativement court, entre 15 jours et un mois, et que les parties souhaitent s'engager à signer une vente future, nous recommandons le contrat de promesse de vente.

Pour des périodes plus longues, nous recommandons la signature d'un contrat d'acompte, essentiellement pour des raisons fiscales, car l'acompte est un paiement d'avance et n'implique pour le vendeur aucune taxe jusqu'à la vente finale ou jusqu'à ce que le vendeur se retrouve avec l'acompte en raison d'une rupture de contrat avec l'acquéreur.

D'autre part, le montant reçu dans l'option d'achat en tant que prime d'option est interprété comme une variation de capital qui doit être déclarée dans l'IRPF dans l'assiette générale, ce qui peut être assez lourd pour le concédant/vendeur.

Pour ces raisons, entre l'option et le dépôt, nous privilégions ce dernier, en adaptant le type de dépôt aux besoins de chacune des parties.

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