Despeses derivades en la compraventa

Quines despeses tindran comprador i venedor, inclosos els impostos, distingint els efectes econòmics que té la compra per al comprador si és de nova construcció o de segona transmissió i les despeses als quals haurà de fer front el venedor.

Quines despeses haig de preveure en comprar un habitatge?

Si compraràs un habitatge has de tenir en compte un cost addicional d'entre un 10% i un 13% del preu d'aquesta en concepte de despeses, taxes i impostos. Això dependrà de diversos aspectes que passem a explicar-te.

Començarem per analitzar les despeses indirectes:

Notari:
Les despeses notarials es produeixen en atorgar-se l'escriptura pública de compra-venda. Normalment van a càrrec del comprador. El seu cost ve fixat per normativa i es denominen aranzels notarials. Aquí tenim un breu resum aproximat del que poden suposar aquestes despeses en una compra sense hipoteca:

Registre de Propietat:
Són els honoraris generats per inscriure la compra-venda en el Registre de la Propietat. L'obligat al seu pagament és el comprador. Així mateix venen establerts per normativa i la seva quantia depèn del preu de l'immoble.

Advocat:
En cas que es vulgui contractar els serveis d'un advocat, les tarifes són bastant dispars. Com a referència solen anar entre un 0,5% i un 1,5% del valor de compra. Berkshire HathawayHomeServices Madrid li podrà recomanar el més aconsellable per a la seva compravenda en funció de l'idioma i característiques de l'operació.

Hipoteca:
En el cas de sol·licitar una hipoteca per a realitzar la compra d'un habitatge, haurà d'abonar unes despeses en concepte de gestió i tramitació de la hipoteca que haurà de pagar al banc. Són les despeses de taxació, gestoria i registre relatius a l'escriptura de préstec hipotecari. Convé negociar-los amb el banc abans de signar el préstec.

Gestoria:
El gestor és la persona que realitza els tràmits registrals i tributaris pendents. El seu cost no és elevat però s'ha de tenir en compte.

Impostos dels compradors:

· 1 En cas d'habitatges de nova construcció:

• Impost sobre el valor afegit (IVA)

  En aquest cas el comprador haurà de pagar al venedor un IVA (impost sobre el valor afegit) del 10% sobre el preu de venda. Si es tracta d'un habitatge protegit es redueix al 4%. És important tenir en compte que si l'habitatge es transmet directament amb una plaça de garatge i/o traster (amb un màxim de dos annexos) tot tributarà al 10% igual que l'habitatge, si el garatge o traster es compra per separat tributa al 21%. Si es tracta d'un solar, nau, local comercial o oficina l'IVA serà del 21%

• Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) en la modalitat d'Actes Jurídics Documentats

  L'elevació del contracte a escriptura pública està subjecta a aquest impost (un percentatge sobre el preu de venda), que varia d'una Comunitat Autònoma a una altra. Els habitatges protegits estan exempts del seu pagament.

· 2 En cas d'habitatges de segona transmissió o posteriors:

• Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, en la modalitat d'Actes Jurídics Documentats

El comprador haurà de pagar el ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) a la Hisenda de la Comunitat Autònoma on s'efectuï la transacció.

"És un impost alternatiu a l'IVA per al cas de compra d'habitatges de segona mà. Pot variar notablement d'una Comunitat Autònoma a una altra (sol oscil·lar entre el 4% i el 13% depenent de l'import de la compra) i, en algunes Comunitats Autònomes, s'apliquen tipus reduïts per a famílies nombroses, joves, etc. Li aconsellem que consulti aquesta secció de la nostra web corresponent a la zona on desitja realitzar la compra. "

Quines despeses haig de tenir en compte en vendre un habitatge?

Començarem per les despeses indirectes per a després entrar en el tema d'impostos.

Despeses de Comunitat:
El venedor haurà d'acreditar mitjançant un certificat expedit per l'administrador de la comunitat o el President estar al corrent de pagament.

Honoraris d'agència immobiliària:
A Espanya els honoraris de l'agència immobiliària que s'ocupi del procés de cerca de la propietat, van a càrrec del venedor i oscil·len entre el 5 i el 6% del valor de l'immoble. Les immobiliàries de prestigi i experiència, com Berkshire HathawayHomeServices Nova Mallorca inclouen en aquest cost la comprovació legal i jurídica de l'immoble i altres tràmits administratius.

Despeses de gestoria:
Possiblement el venedor ha d'acudir a un gestor perquè realitzi els tràmits registrals i tributaris pertinents com per exemple el pagament de la plusvàlua municipal del qual ara parlarem.

Impost de béns immobles (IBI):
És un impost que es paga cada any a l'Ajuntament i que aproximadament pot ser del 0,4 al 1,1% sobre el valor cadastral de l'immoble (valor que en principi hauria de ser com a màxim la meitat del valor de mercat). És important consultar la quantia concreta que aplica l'Ajuntament on està la seva propietat, ja que varia de l'un a l'altre. El venedor haurà d'acreditar abans de signar l'escriptura estar al corrent del pagament d'aquest impost. A vegades es prorrateja el pagament de l'any de la venda, entre comprador i venedor en funció dels mesos que ha estat propietari cadascun.

Altres possibles despeses:
Han de tenir-se en compte també les despeses que suposin l'obtenció de la cedula d'habitabilitat així com el certificat d'eficiència energètica, documents necessaris per a la signatura de la definitiva escriptura de compravenda.

Impostos dels Venedors:

• Impost sobre l'increment dels terrenys de naturalesa urbana (Plusvàlua)

  La plusvàlua municipal (no confondre amb la plusvàlua fiscal) es basa en l'augment de valor que han experimentat els terrenys on s'assenteixi l'habitatge des de la seva compra i fins al moment de la venda. Es calcula amb el valor cadastral tenint en compte el nombre d'anys que ha tingut el venedor l'immoble (es comptabilitzen com a màxim 20 anys) en cas de ser inferior a 1 any no tributa. Ho paga el venedor i ha de liquidar-lo a l'ajuntament en un termini de 30 dies naturals des de la data de l'escriptura. Varia d'un Ajuntament a un altre i es pot calcular amb el rebut de l'IBI. Si s'aconsegueix demostrar que entre la compra i la venda no hi ha hagut increment del valor (perdudes) podrà al·legar-se la no subjecció per a no pagar-lo.

• Impost sobre la Renda de les Persona Físiques (IRPF)

  Els propietaris en vendre un immoble estan subjectes a l'IRPF o cas de ser no residents a l'Impost sobre la Renda de No Residents pel guany patrimonial, és a dir la diferència entre el valor de transmissió i el valor d'adquisició.
  
  No es pagarà en els següents casos:
  • Quan la venda d'habitatge habitual es realitzi per persones majors de 65 anys o en situació de dependència.
  • Si el total obtingut es reinverteix en un nou habitatge habitual en un termini màxim de dos anys.

Així mateix és important conèixer que existeixen desgravacions fiscals en el cas de venda d'habitatge habitual, així el venedor podrà desgravar-se les inversions i despeses ocasionades per la compra, despeses de notaria, agència immobiliària, plusvàlua municipal, per la qual cosa és recomanable guardar totes les factures de despeses imputables a la compra de l'habitatge. Els interessos bancaris derivats d'un préstec hipotecari no són despesa deduïble.