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El mercado de la vivienda en España vuelve a ganar velocidad y lo hace con fundamentos más sólidos que en ciclos anteriores. En los últimos 12 meses hasta junio de 2025 se han cerrado alrededor de 700.000 compraventas, niveles que no veíamos desde 2007, impulsadas por mejores condiciones financieras, crecimiento demográfico y mayor poder adquisitivo de los hogares. La obra nueva también avanza, aunque todavía insuficiente para equilibrar la balanza entre oferta y demanda. Para promotores, compradores e inversores, entender estos vectores es clave para tomar decisiones con perspectiva.
La reactivación de la demanda desde mediados de 2024 ha sido generalizada, con un papel relevante del comprador extranjero. En el acumulado anual hasta el 1T 2025, las compras de extranjeros rondaron el 18% del total, con 133.000 operaciones, y muestran mayor diversidad de nacionalidades y localizaciones, más allá de los focos tradicionales del arco mediterráneo e islas. Esta demanda adicional se suma al tirón de los hogares españoles y mantiene el mercado en una fase claramente expansiva.
La construcción repunta con unos 132.000 visados en los 12 meses hasta mayo de 2025 y previsión de 140.000 para todo el año, pero el hueco acumulado desde 2021 sigue siendo grande: entre 515.000 y 765.000 viviendas, según metodología. Este déficit, concentrado en provincias urbanas y turísticas como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia o Málaga, podría explicar hasta el 39% del encarecimiento reciente. La presión sobre alquiler y compra continuará mientras no se acelere la promoción de vivienda asequible.
Los principales indicadores muestran subidas de dos dígitos a inicios de 2025 y nuevos máximos nominales, con señales de cierta sobrevaloración en el agregado. Aun así, el contexto difiere de los 2000: menor exposición bancaria al promotor, más hipoteca a tipo fijo, endeudamiento de hogares más bajo y sin exceso de oferta. El mercado laboral del sector también es más estable, con fuerte caída de la temporalidad, lo que reduce vulnerabilidades operativas en la cadena de producción.
Las perspectivas 2025-2026 apuntan a compraventas elevadas (en torno a 720.000 anuales) y a un avance de precios que exigirá acelerar la oferta, especialmente en zonas de alta demanda. Para compradores, conviene planificar financiación y tiempos; para vendedores, es un buen momento para optimizar la salida; para promotores e inversores, la clave pasa por producto asequible y bien localizado que alivie el desequilibrio estructural.
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