Newsletter
Newsletter
Newsletter

Buscar propietats

|
Localitat o referència... LOCALITZACIÓ

Tipus de propietat

Preu mín.

Preu màx.

Dormitoris mín.

Referència
Característiques
Localització / Vistes

Tipus de contracte recomanats

Contractes recomanats abans de la signatura d'Escriptura

Vegem els diferents tipus de contracte més recomanats, en funció de les seves característiques

· 1 Contracte de promesa de compravenda

És el contracte pel qual les parts, promitentevenedor (el que promet vendre) i promitentecomprador (el que promet comprar) acorden la compravenda futura d'un immoble.

A diferència de la compravenda, amb aquest tipus de contracte ni el comprador ha de pagar el preu ni el venedor lliurar l'immoble, però tots dos s'obliguen en un futur a celebrar la compravenda, de tal forma que si una de les parts no complís, l'altra podrà reclamar el seu compliment o una indemnització per danys i perjudicis.

Aquest contracte neix per la voluntat de les parts d'ajornar la data de la futura compravenda, o bé perquè els interessa o per algun motiu especial, per exemple que el comprador estigui tramitant el finançament de l'operació, o que l'habitatge fins i tot no estigui acabada o que s'hagi de finalitzar qualsevol tràmit.

Perquè aquest sigui vàlid han de quedar fixats els elements essencials de la compravenda futura, això és:

  • Identificació de l'immoble
  • Fixació del preu
  • Data de la signatura

· 2 Contracte d'Arres

Les arres són un acord pel qual lliurant el comprador al venedor una quantitat (arres) es pretén assegurar la futura celebració d'un contracte de compravenda.

Distingim 3 tipus diferents de contractes d'arres amb efectes molt diferenciats.

Arres confirmatòries o probatòries
El pagat com a arres és part del preu pactat i no es contempla la possibilitat de les parts per a rescindir el contracte unilateralment. Si no s'especifica una finalitat diferent, s'entén que aquestes són confirmatòries.

Si una de les parts no compleix amb les seves obligacions, l'altra podrà exigir-li el compliment del contracte, és a dir si el venedor incompleix el comprador pot obligar-lo a atorgar l'escriptura de compravenda i si és el comprador el que incompleix, el venedor el podrà obligar a pagar la resta del preu.

La part que està disposada a complir amb les seves obligacions pot demanar resoldre el contracte i una indemnització per danys i perjudicis. Aquesta indemnització inicialment no està quantificada en el contracte i dependrà del Jutge.

Arres Penals
Es lliuren com a garantia del compliment del contracte. En cas d'incompliment d'una de les parts, l'altra podrà exigir el fidel compliment de les obligacions pactades o donar el contracte per resolt exigint una indemnització ja quantificada, com és la quantitat pactada com a arres. Precisament aquesta, és a dir que la indemnització ja està quantificada és la principal diferència amb les arres confirmatòries. Igualment com les anteriors les arres penals no faculten a cap de les parts per a rescindir unilateralment el contracte.

Arres Penitencials
Són la mostra de celebració d'un contracte en el qual es fixen les futures condicions de compravenda. Qualsevol de les parts podrà deslligar-se del contracte, el comprador perdent la quantitat lliurada en concepte d'arres i el venedor retornant el doble del rebut. Tenen un caràcter sancionador (penitència) d'aquí ve que perquè es considerin arres penitencials ha de constar expressament en el contracte.


· 3 Contracte d'opció de compra

És un contracte en virtut del qual una part, anomenada optante, adquireix el dret però no l'obligació d'adquirir un bé d'una altra part, anomenat Concedent el qual adquireix l'obligació de vendre-li. El preu de l'opció es denomina “prima”.

La compravenda definitiva dependrà exclusivament del optante, qui en el termini establert haurà de manifestar si exercita o no l'opció. El propietari durant aquest termini no pot vendre l'immoble a un tercer.

L'opció de compra pot ser inscrita en el Registre de la Propietat, per a això:

  • Ha d'haver-hi acord entre les parts per a la seva inscripció
  • Ha de figurar el preu pactat i la prima de l'opció
  • El termini d'exercici de l'opció no podrà superar els 4 anys

· 4 Diferències entre arres i opció. Aspectes legals i fiscals

L'opció de compra i les arres tenen implicacions legals i fiscals molt diferents així els drets obligacions i impostos són molt diferents en l'un o l'altre contracte.

La principal diferència legal és que en el contracte d'opció, la compravenda definitiva dependrà exclusivament del optant, ell és el beneficiari de l'opció i el decidirà si en el termini establert l'exercita o no, no obstant això en les arres, ha d'haver-hi acord de totes dues parts, així en les confirmatòries o probatòries cap de les parts, comprador o venedor, unilateralment, podrà deslligar-se del contracte i en les penitencials qualsevol de les parts pot rescindir el contracte de compravenda, sense que l'altra part pugui exigir el seu compliment.

Vegem les diferències fiscals

Les arres quan consti en el contracte que es descomptaran del preu de compra sempre tindran a l'efecte d'IVA i ITP la consideració de pagament a compte per tant:

  • En transmissions subjectes a IVA, és a dir si el Concedent és empresari o professional, el cobrament de les arres reportarà un 10% d'IVA
  • En transmissions exemptes d'IVA, concedides per particulars, el cobrament de les arres no reportarà impostos, ja que el ITP només s'esdevingui amb el lliurament del bé i no amb els pagaments a compte
  • A l'efecte d'IRPF per al Concedent o Venedor, el contracte d'Arres té el caràcter de simple pagament a compte i no suposa tributació fins que es produeixi la compravenda

En el contracte d'opció de compra, la concessió del dret d'opció:

  • Si és per part d'un empresari o professional es considera una prestació de serveis i està subjecta al 21% d'IVA (la prima). Posteriorment es tributarà per IVA només per la contraprestació total pactada que serà el preu total , descomptada la quantitat ja abonada com a prima d'opció
  • Opcions de compra concedides per particulars (no empresaris) tributen sempre per ITP. La base imposable serà el valor pagat com a prima d'opció, però amb un mínim del 5% del preu de compra
  • A l'efecte d'IRPF, l'opció de compra Hisenda entén que les quantitats rebudes pel Concedent tributaran en l'IRPF en la base general(que pot arribar a ser fins al 42%) mentre que la posterior venda tributarà en la base de l'estalvi en un % que oscil·la entre el 19 i el 23%

· 5 Conclusions

Cada situació requereix un tipus de contracte específic per a la mateixa per això és important comptar amb l'assessorament d'empreses o professionals de reconegut prestigi i experiència com el que pot oferir Berkshire Hathaway HomeServices Málaga. No obstant això podem donar unes directrius d'actuació.

Si el termini necessari abans de la signatura de l'Escriptura de compravenda és relativament curt, entre 15 dies i un mes i les parts volen obligar-se a la signatura d'una compravenda futura, recomanem el contracte de promesa de compravenda.

Per a períodes de temps superiors, recomanem signar un contracte d'arres, bàsicament per un tema fiscal, ja que les arres tenen caràcter de pagament a compte i no suposen per al venedor cap tributació fins que es produeix la compravenda definitiva o el venedor es quedi amb les arres per incompliment del comprador.

En canvi i per contra la quantitat percebuda en l'opció de compra com a prima d'opció, s'interpreta com una variació patrimonial que deu declarés en l'IRPF en la base general, la qual cosa pot resultar bastant onerós per al Concedent.

Per aquests motius entre opció o Arres ens inclinem per aquesta última, adaptant el tipus d'Arres a les necessitats de cadascuna de les parts.

Important real estate information

Do you require more information?

Fill in the form and we will get in touch with you. Or call us on

+34 672 294 093

Et truquem!

NO PERDI L'OCASIÓ DE TROBAR LA PROPIETAT DELS SEUS SOMNIS

Subscrigui's i rebrà totes les novetats i promocions de Berkshire HathawayHomeServices malaga

We use cookies to ensure you get the best experience on our website Accept cookies Més informacio