L'achat d'un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes qu'une personne puisse prendre au cours de sa vie, c'est pourquoi elle ne doit pas être irréfléchie. Nous vous conseillons de faire confiance à des professionnels comme ceux de Berkshire Hathaway HomeServices Spain, une agence immobilière créée il y a plus de 50 ans, qui vous conseillera sans aucun doute gratuitement, en toute transparence et honnêteté, ou de faire appel à un avocat spécialisé, afin que vous puissiez acheter une propriété avec une garantie de succès.
Il faut d'abord connaître la situation juridique actuelle du bien. Il faut savoir si le bien est légal, si sa superficie réelle correspond au registre, s'il comporte ou non des éléments non conformes aux normes, s'il est habitable, etc. Une fois les aspects juridiques vérifiés, l'étape suivante consiste à signer un contrat entre l'acheteur et le vendeur.
Lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier, il est d'usage, avant la signature d'un titre de propriété public, de signer un contrat privé entre le vendeur et l'acheteur, généralement connu sous le nom d'avant-contrat. Ce contrat n'est pas obligatoire, bien qu'il soit largement utilisé pour garantir l'opération et disposer d'un délai nécessaire à la préparation de la documentation requise pour la signature de l'acte de vente final.
L'acte sous seing privé est un moyen parfaitement valable de formaliser une vente, obligeant ainsi légalement toutes les parties à respecter l'ensemble de son contenu, à condition qu'il ne soit pas contraire à la loi. Nous insistons sur l'importance de bien vous conseiller avant de signer un document de cette nature.
- 1 Qui signe au nom du vendeur : il est nécessaire que le contrat soit signé par tous les propriétaires du bien immobilier. Dans le cas d'une nouvelle construction, il est probable que l'administrateur ou un représentant légal signe. De même, un représentant du propriétaire peut signer, auquel cas le mandataire doit présenter une copie de la procuration qui l'autorise pour la vente.
- 2 Situation des charges immobilières : Il est très important de vérifier si le logement a ou non des charges, s'il y a une hypothèque ou s'il y a des saisies. Nous le vérifierons à l'aide d'une simple note d'information du registre foncier.
Il est très probable qu'il existe une hypothèque. L'acheteur doit évaluer s'il est intéressé à reprendre la même hypothèque et à devenir l'emprunteur de la partie restant à payer, ou à contracter sa propre hypothèque ou à acheter le bien sans la charge d'une hypothèque, auquel cas l'acheteur doit résilier le registre des hypothèques existant au moment de la signature de l'acte.
Si vous envisagez de contracter votre propre prêt hypothécaire, vous devez vous rendre dans un établissement financier pour évaluer les conditions, qui peuvent varier considérablement. Chez Berkshire Hathaway HomeServices Nova Mallorca, nous pouvons vous informer et vous recommander la solution la plus adaptée à vos besoins.
- 3 Frais de communauté : Si le bien se trouve dans une communauté de propriétaires, il est nécessaire de vérifier qu'il est à jour en ce qui concerne les paiements en demandant cette information au président ou à l'administrateur de la communauté, et de s'informer des statuts ou du règlement intérieur dont dispose l'immeuble. Il convient également de se renseigner sur l'existence de frais extraordinaires approuvés par la communauté, sur leurs montants et sur la fréquence de leur paiement.
- 4 Prix et acompte : Le contrat doit mentionner le prix de vente du bien et son mode de paiement. L'usage veut qu'un montant soit fixé à titre d'arrhes, que l'acheteur remet au vendeur à titre d'acompte sur le prix.
- 5 Coûts de la vente/de l'achat : Cette section sera expliquée et développée plus en détail dans une autre section qui détaillera et analysera chacun des frais, mais il est important de savoir qu'en règle générale, la somme de tous ces frais tels que les frais de notaire, d'enregistrement, les taxes... peut s'élever à un chiffre compris entre 10 et 13% du prix d'achat.
- 6 Choix du notaire : L'acheteur a le droit de choisir le notaire qui lui convient le mieux.
Bien que le document privé soit tout à fait valable, il ne suffit pas pour enregistrer la propriété au registre de la propriété, ni pour demander une hypothèque à la banque. Pour cela, il est essentiel de disposer d'un document aux effets supérieurs, qui offre la garantie suffisante requise. Il s'agit du titre de propriété notarié.
L'acte public n'est rien d'autre qu'un contrat entre les parties, l'acheteur et le vendeur, passé devant le notaire et, bien qu'il ne soit pas obligatoire, il est fortement conseillé parce qu'il a des effets qui dépassent de loin ceux qui peuvent être produits par l'acte sous seing privé. En outre, la prestation professionnelle du notaire fournit des informations supplémentaires aux parties ; elle donne de la sécurité aux contractants et de l'efficacité aux affaires contenues dans l'acte qui constitue le lien approprié pour l'enregistrement de la propriété dans le Registre foncier.
Une fois que la propriété a été achetée par le biais du titre de propriété public, il est nécessaire d'effectuer ce que l'on appelle la "gestion" du document :
pour lequel il existe un délai maximum de 30 jours ouvrables à compter de la date de signature de l'acte, en fournissant une copie de celui-ci et le formulaire correspondant. Passé ce délai, il y a un retard et une surtaxe. Si l'administration l'exige, elle imposera également une sanction économique.
L'acte peut être présenté au Registre foncier par voie télémétrique par le notaire si cela est demandé, ce qui est fortement recommandé car cette présentation donne la garantie de l'immédiateté et du blocage du Registre foncier à tout autre document qui pourrait nous désavantager, comme une saisie à l'acheteur ou un avis de mise en demeure préventive au vendeur.
L'acte peut également être présenté au registre foncier par une copie autorisée par le notaire sur papier. Il existe un délai de sécurité pour présenter la copie autorisée signée par le notaire sur papier, moyennant le paiement du droit de mutation Onerosa ou, le cas échéant, des actes légaux documentés. Une fois examiné par le conservateur, le bien sera enregistré au nom de l'acheteur, et le notaire remettra la copie de l'acte, avec le changement de nom dans le registre.
Ces démarches peuvent être effectuées personnellement ou par l'intermédiaire d'un représentant. Souvent, lorsque la vente est suivie d'une hypothèque, l'institution financière exige que le processus soit effectué par une certaine agence. Dans ce cas, il convient de demander à cette agence combien elle facturera pour ce service.
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