Les coûts d'une vente ou d'un achat

Quelles seront les dépenses de l'acheteur ou du vendeur, y compris les taxes, l'identification des effets économiques de l'achat pour l'acheteur, s'il s'agit d'une nouvelle construction ou d'une maison de seconde main, et les coûts auxquels l'acheteur devra faire face.

Quels sont les coûts à prévoir lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Si vous allez acheter un bien immobilier, vous devez prévoir un supplément de 10 à 13 % du prix total pour les dépenses, les frais et les taxes. Cela dépend des différents aspects que nous allons expliquer.

Nous commencerons par analyser les coûts indirects :

Le notaire :
Les frais de notaire sont produits lorsque l'acte public d'achat-vente est accordé. C'est généralement l'acheteur qui s'en charge. Leur coût est fixé par la réglementation et sont appelés frais de notaire. Voici un bref résumé de ce que peuvent représenter ces frais dans le cadre d'un achat sans hypothèque :

Enregistrement de la propriété :
Il s'agit des frais générés par l'enregistrement de l'achat-vente au registre foncier. L'acheteur est tenu de payer ces frais. Ils sont également établis par des règlements et leur montant dépend du prix de la propriété.

Avocat :
Dans le cas où les services d'un avocat sont requis, leurs tarifs peuvent être extrêmement élevés. À titre de référence, ils devraient se situer entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur de l'achat. Berkshire Hathaway HomeServices Spain peut vous recommander le meilleur avocat pour votre achat-vente en fonction de la langue et des caractéristiques de la transaction.

Hypothèque :
Dans le cas où une hypothèque est nécessaire pour l'achat d'un bien immobilier, vous devez avoir à l'esprit les coûts engendrés par la demande et l'élaboration d'une hypothèque qui seront payés à la banque. Il s'agit des frais d'évaluation, des frais de notaire et des frais d'enregistrement liés à la rédaction du contrat de prêt hypothécaire. Il vaut la peine de négocier avec la banque avant de signer le prêt.

Administration :
L'administrateur est la personne qui s'occupe des procédures d'enregistrement et des taxes en suspens. Son coût n'est pas élevé, mais il doit être pris en compte.

Taxes pour les acheteurs :

- 1 Dans le cas des nouvelles constructions :

• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

  Dans ce cas, l'acheteur doit payer au vendeur une TVA (taxe sur la valeur ajoutée) de 10 % du coût du prix de vente. S'il s'agit d'un logement social, cette taxe est réduite à 4 %. Il est important de savoir si le bien est vendu avec un garage ou un entrepôt (deux annexes au maximum), ce qui représente environ 10 % du bien. Si le garage ou l'entrepôt est vendu séparément, la TVA s'élève à 21 %.

• Taxes sur les transferts de propriété et les actes juridiques documentés (ITPAJD) sous forme d'actes juridiques documentés

  La présentation du contrat à l'acte public est soumise à cette taxe (un pourcentage du prix de vente), qui varie d'une Communauté autonome à l'autre. Les logements subventionnés par l'État sont exonérés de cet impôt.

- 2 Dans le cas où il ne s'agit pas d'une nouvelle construction :

• Taxes sur les transferts de propriété et sur les actes juridiques documentés, sous la forme d'actes juridiques documentés

  L'acheteur doit payer l'ITP (impôt sur les transferts) aux autorités fiscales de la communauté autonome où la transaction a lieu.

Il s'agit d'un impôt alternatif à la TVA pour l'achat de logements d'occasion. Il peut varier considérablement d'une Communauté autonome à l'autre (il se situe généralement entre 4 % et 13 % en fonction du montant de l'achat) et, dans certaines Communautés autonomes, des taux réduits sont appliqués pour les familles nombreuses, les jeunes, etc.  

Nous vous conseillons de consulter la section de notre site Internet correspondant à la zone où vous souhaitez effectuer vos achats.  

Quels sont les frais à prendre en compte lors de la vente d'un bien immobilier ?

Nous commençons par examiner les coûts indirects pour ensuite aborder le sujet des taxes.

Frais de communauté :
Le vendeur doit prouver, au moyen d'un certificat délivré par l'administrateur de la communauté ou le président, qu'il est à jour dans ses paiements.

Frais d'agence immobilière :
En Espagne, les frais d'agence immobilière liés à la recherche d'un bien sont payés par le vendeur et peuvent varier entre 5 et 6 % de la valeur du bien. Les agences immobilières qui ont de l'expérience et une bonne réputation, comme Berkshire Hathaway HomeServices Nova Mallorca, incluent ces frais dans la vérification légale de la propriété et dans d'autres procédures administratives.

Frais de notaire :
Il est possible que le vendeur doive engager un administrateur pour mener à bien les procédures juridiques et fiscales telles que le paiement des plus-values municipales, que nous n'aborderons pas.

Taxe foncière (IBI) :
Il s'agit d'une taxe qui est payée chaque année à la mairie et qui peut représenter environ 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale de la propriété (qui, en principe, devrait être au plus égale à la moitié de la valeur marchande). Il est important de vérifier le montant spécifique appliqué par la mairie où se trouve votre propriété, car il varie d'une mairie à l'autre. Avant de signer le titre de propriété, le vendeur doit prouver qu'il est à jour du paiement de cette taxe. Parfois, le paiement de l'année de la vente est réparti entre l'acheteur et le vendeur au prorata du nombre de mois de détention du bien.

Autres frais éventuels :
Vous devez également prendre en compte les frais liés à la demande d'habitabilité d'un bien, tels que le certificat d'efficacité énergétique et les documents nécessaires à la finalisation de la vente.

Taxes de vente :

• Taxe sur l'augmentation des terrains naturels urbains (Plus-values)

  La plus-value municipale (à ne pas confondre avec la plus-value fiscale) est calculée sur la plus-value que le terrain sur lequel se trouve le bien immobilier a connue dans le passé jusqu'au moment de la vente. Elle est calculée à partir de la valeur cadastrale et du nombre d'années pendant lesquelles le vendeur a possédé le bien (20 ans maximum sont pris en compte), si ce nombre est inférieur à un an, elle n'est pas calculée. Elle est payée par le vendeur et doit être traitée par la mairie dans un délai de 30 jours calendaires à compter de la date de rédaction de l'acte. Elle peut varier d'une mairie à l'autre et peut être calculée à l'aide de l'IBI. S'il est démontré qu'il n'y a pas eu d'augmentation de la valeur (pertes) entre l'achat et la vente, il n'est peut-être pas nécessaire de la payer.

• Impôt sur le revenu (connu sous le nom d'IRPF)

  Lors de la vente d'un bien immobilier, les propriétaires doivent payer l'ORPF ou, dans le cas des non-résidents, l'impôt sur le revenu des non-résidents pour leur plus-value, c'est-à-dire la différence entre la transmission et la valeur d'acquisition.
  
  Ces frais ne sont pas pris en charge dans les cas suivants :
  • Lorsque la vente est effectuée par des personnes âgées de plus de 65 ans ou des personnes dépendantes.
  • Si la somme totale est réinvestie dans un nouveau bien immobilier dans les deux ans.

Il est également important de savoir qu'il existe des déductions fiscales dans le cas d'une vente pour résidence habituelle, ainsi le vendeur peut déduire les investissements et les frais occasionnés par l'achat, les frais de notaire, l'agence immobilière, la plus-value communale, d'où l'intérêt de conserver toutes les factures des frais imputables à l'achat du bien. Les intérêts bancaires découlant d'un prêt hypothécaire ne constituent pas une dépense déductible.