Empfohlene Vertragsarten

Empfohlene Verträge vor Unterzeichnung des Kaufvertrags

Die verschiedenen, gängigsten Vertragsarten entsprechend ihrer Eigenschaften:

· 1 Vorvertrag bzw. Vertrag über das Kaufversprechen (Contrato de promesa de compraventa)

Hierbei handelt es sich um den Vertrag, mit dem der versprechende Verkäufer (der den Verkauf verspricht) und der versprechende Käufer (der den Kauf verspricht) sich auf das zukünftige Geschäft einer Immobilie einigen.

Anders als beim Kaufvertrag muss weder der Käufer den Preis bezahlen, noch muss der Verkäufer die Immobilie übergeben; allerdings verpflichten sich beide Parteien darauf, in Zukunft den Kauf bzw. Verkauf durchzuführen. Auf diese Weise kann die eine Seite, sofern die andere ihren Teil des Abkommens nicht erfüllt, die Vertragserfüllung einfordern oder Schadensersatz verlangen.

Dieser Vertrag entsteht aus der Bereitschaft beider Parteien, den Termin für den zukünftigen Kaufvertrag zu verschieben – entweder weil es beiden einfach entgegenkommt oder aus einem bestimmten Grund, z. B. wenn der Käufer noch die Finanzierung des Geschäfts abwickelt, die Immobilie noch nicht fertiggestellt ist oder ein bestimmter Behördengang noch durchgeführt werden muss.

Damit der Vertrag rechtsgültig ist, müssen die folgenden grundlegenden Punkte des zukünftigen Kaufvertrags festgehalten werden:

• Feststellung der Kaufsache (c. q. der Immobilie)
• Festlegung des Preises
• Termin der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags

· 2 Vertrag über Vorauszahlungen (contrato de arras)

Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung, bei der der Käufer dem Verkäufer eine bestimmte Summe (arras) zahlt, mit der die ausstehende Kaufvertragsunterzeichnung gewährleistet werden soll.

Es wird zwischen drei verschiedenen Verträgen über Vorauszahlungen unterschieden, die allesamt sehr unterschiedliche Verpflichtungen und Auswirkungen nach sich ziehen.

Die bestätigenden Vorauszahlungen (arras confirmatorias/arras probatorias)
Die als Anzahlung geleistete Summe ist Teil des vereinbarten Preises und es besteht keine Möglichkeit den Vertrag einseitig rückgängig zu machen. Wenn kein anderer Zweck bestimmt wird, gilt diese Anzahlung als vertragsbestätigend.

Wenn eine der beiden Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommen sollte, kann die andere sie zur Vertragserfüllung zwingen; das heißt, wenn der Verkäufer seiner Schuldigkeit nicht nachkommen sollte, kann der Käufer die Aushändigung des Kaufvertrags einfordern; sollte der Käufer das Abkommen nicht einhalten, kann der Verkäufer ihn zur Bezahlung der ausstehenden Summe zwingen.

Die Partei, die ihren Verpflichtungen bereits nachgekommen ist, kann eine Vertragsauflösung sowie Schadensersatz verlangen. Besagte Entschädigung wird zunächst nicht im Vertrag angegeben und ist vom Gericht abhängig.

Vorauszahlungen mit Strafcharakter (arras penales)
Mit dieser Anzahlung wird die Vertragserfüllung garantiert. Im Falle der Nichterfüllung seitens einer der beiden Parteien, kann die andere die Erfüllungen der vereinbarten Verpflichtungen verlangen oder den Vertrag auflösen, indem er eine vorbestimmte Entschädigung fordert, diese entspricht der als Vorauszahlung abgesprochenen Summe. Genauer gesagt entspricht diese, d. h. die bereits festgesetzte Entschädigungssumme, der Gesamtdifferenz zu den bestätigenden Vorauszahlungen (arras confirmatorias). Ebenso wie die zuvor genannten Vorauszahlungen berechtigen die Vorauszahlungen mit Strafcharakter (arras penales) keine der beiden Parteien zu einer einseitigen Vertragsauflösung.

Vorauszahlungen mit Bußcharakter (arras penitenciales)
Sie bezeugen, dass ein Vertrag eingegangen wurde, in dem die Bedingungen des zukünftigen Kaufvertrags festgehalten werden. Jede der Parteien hat das Recht von diesem Vetrag wieder zurückzutreten, in diesem Falle verliert der Käufer die geleistete Anzahlung (arras) bzw. muss der Verkäufer das Doppelte der erhaltenen Vorauszahlung erstatten. Diese Vorauszahlungen haben eine bestrafende Wirkung (Buße), aus diesem Grund muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden, dass es sich um Vorauszahlungen mit Bußcharakter (arras penitenciales) handelt.

· 3 Kaufoptionsvertrag (Contrato de opción de compra)

Hierbei handelt es sich um einen rechtskräftigen Vertrag, bei dem eine Seite – Wählende (optante) genannt – zwar das Kaufrecht über eine Immobilie erhält, aber nicht dazu verpflichtet ist. Die andere Vertragsseite – „Gewährende (concedente) genannt – verpflichtet sich zum Verkauf. Der Optionspreis wird „Zuschlag (prima) genannt.

Das endgültige Kaufgeschäft hängt einzig und allein vom „Wählenden ab, der sich innerhalb des festgelegten Zeitraums entscheiden muss, ob er die Option durchführen möchte oder nicht. Der Eigentümer kann in dieser Zeit die Immobilie nicht an Dritte verkaufen.

Die Kaufoption muss ins Grundbuch eingetragen werden, dazu:

• Müssen beide Parteien der Einschreibung zustimmen.
• Muss der vereinbarte Preis sowie der Zuschlag der Option festgehalten werden.
• Jarf die Optionsfrist nicht länger als vier Jahre sein.

· 4 Unterschiede zwischen Vorauszahlungen und Kaufoption: Rechtliche und steuerliche Aspekte

Die Kaufoption und die Vorauszahlungen haben sehr unterschiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen, ebenso sind die Verpflichtungen und Steuern von einem zum anderen Vertrag äußerst verschieden.

Der grundlegende Rechtsunterschied ist, dass beim Kaufoptionsvertrag die endgültige Entscheidung einzig und allein dem Käufer (Wählenden/optante) obliegt, er profitiert von der Option und entscheidet innerhalb des festgelegten Zeitraums, ob er sie durchführen möchte oder nicht. Auf der anderen Seite muss bei den Vorauszahlungen (arras) ein beiderseitiges Übereinkommen bestehen, dementsprechend kann bei den bestätigenden Vorauszahlungen (confirmatorias o probatorias) keine der Parteien – weder Käufer noch Verkäufer – vom Vertrag zurücktreten. Bei den Vorauszahlungen mit Bußcharakter (penitenciales) kann jede der Parteien vom Kaufvertrag zurücktreten, ohne dass die andere dessen Erfüllung einfordern kann.

Steuerliche Unterschiede:

Sofern im Vertrag festgehalten wird, dass die Vorauszahlungen auf den Gesamtkaufpreis angerechnet werden, sind sie stets der Mehrwertsteuer (IVA) sowie der Grunderwerbssteuer (ITP) unterworfen, dementsprechend gilt für laufende Rechnungen:

• Bei Geschäften, die der Mehrwertsteuer unterliegen, d. h., wenn der „Gewährende (concedente) Unternehmer ist oder die Immobilie beruflich verkauft, werden für die Einnahme der Vorauszahlungen (arras) 10% Mehrwertsteuer fällig.
• Bei Geschäften, die von der Mehrwertsteuer ausgeschlossen sind, werden für Einnahme der Vorauszahlungen (arras) keine Steuern fällig, da die Grunderwerbssteuer (ITP) lediglich fällig wird, wenn die Kaufsache übergeben wird und nicht mit den laufenden Rechnungen.
• Bezüglich der Einkommensteuer für den „Gewährenden (concedente) oder Verkäufer versteht sich der Vertrag über Vorauszahlungen als einmalige Zahlung und unterliegt keinerlei Abgaben bis zum endgültigen Verkauf.

Im Kaufoptionsvertrag wird das Optionsrecht folgendermaßen gewährt:

• Wenn es sich um einen Unternehmer oder einen professionellen Verkäufer handelt, versteht sich dies als Dienstleistung, womit der Zuschlag (prima) unterliegt 21% Mehrwertsteuer. Anschließend wird nur noch der restliche Teil des Gesamtpreises mit der Mehrwertsteuer berechnet, das heißt, abzüglich der bereits als Zuschlag gezahlten Summe.
• Kaufoptionen, die zwischen zwei Privatparteien (ohne Unternehmen) vereinbart wurden, unterliegen stehts der Grunderwerbssteuer. Als besteuerbarer Betrag wird die als Optionszuschlag gezahlte Summe genommen, mindestens jedoch 5% des gesamten Kaufpreises.
• Bei Kaufoptionen versteht das Finanzamt hinsichtlich der Grunderwerbssteuer (IRPF), dass die vom „Gewährenden (concedente) erhaltenen Beträge als generelle Erträge (base general) bei der Grundsteuer berechnet werden (dies kann bis zu 42% betragen), während der anschließende Verkauf als ersparte Erträge (base del ahorro) mit einem Prozentsatz zwischen 19% und 23% versteuert wird.

· 5 Schlussfolgerungen

Jede Situation erfordert eine bestimmte, ganz eigene Art von Vertrag, deshalb ist es von so gewichtiger Bedeutung, auf die Beratung von anerkannten sowie renommierten Unternehmen oder Fachleuten mit viel Erfahrung vertrauen zu können, so wie Sie sie bei Berkshire Hathaway HomeServices Spain finden; allerdings können wir Ihnen jederzeit einige Handlungsrichtlinien an die Hand geben.

Sofern der Zeitraum vor Unterzeichnung des Kaufvertrags relativ kurz ist, d. h. zwischen zwei Wochen und einem Monat, die beiden Parteien sich jedoch zur Unterzeichnung eines zukünftigen Kaufvertrags verpflichten wollen, empfehlen wir einen Vertrag über das Kaufversprechen (Contrato de promesa de compraventa).

Für Zeiträume von längerer Dauer empfehlen wir einen Vertrag über Vorauszahlungen (contrato de arras), im Grunde wegen steuerlicher Aspekte, da die Vorauszahlungen als laufende Zahlungen gelten und für den Verkäufer keinerlei Abgaben bis zum endgültigen Verkauf mit sich bringen bzw. der Verkäufer die Vorauszahlungen behält, sofern der Käufer den Vertrag nicht erfüllt.

Andererseits wird bei der Kaufoption die als Optionszuschlag (prima) erhaltende Summe als Kapitalschwankung verstanden und muss als generelle Erträge (base general) bei der Grunderwerbssteuer (IRPF) berechnet werden; was für den Gewährenden (concedente) äußerst kostspielig werden kann.

Aus diesem Grund würden wir uns zwischen Kaufoptionsvertrag oder Vertrag über Vorauszahlungen eher für letzteren entscheiden, jedoch stets unter der Voraussetzung die Vorauszahlungen an die Bedürfnisse beider Parteien anzupassen.

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