"Valor Referencia" y sus efectos

Desde que el "valor de referencia" entró en vigor a principios de 2022, los interesados que acuden a nuestras oficinas para informarse sobre cómo afectaría a sus propiedades tienen más y más preguntas sobre este tema.

Por ello, puede resultar interesante para muchos particulares conocer más sobre esta normativa, sus aplicaciones y cómo debe considerarse en el contexto de las compraventas de inmuebles (también en las donaciones o aceptación de herencias con inmuebles).

¿Qué es el valor de referencia?

Con el objetivo último de evitar el fraude fiscal y asegurar que, cuando se transmite un inmueble, el importe del impuesto pagado se corresponde con el valor real o de mercado de dicho inmueble, el llamado "valor de referencia" es, a grandes rasgos, un instrumento introducido por el legislador en 2022 en la normativa fiscal.

Este "valor de referencia" supone que la administración tributaria evalúa los precios de inmuebles comparables en la misma zona que hayan sido objeto de una transmisión formalizada ante notario para extrapolar el valor aproximado del inmueble en cuestión y, a través de este cálculo, tomar este valor como referencia a efectos de determinar los impuestos del inmueble.

¿Qué norma introduce y regula este valor de referencia?

En nuestro ordenamiento jurídico, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, creó el concepto de valor de referencia.

Podemos decir que esta reforma afecta a los procedimientos de determinación de las bases imponibles de:

• El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 
• El Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones.

En consecuencia, a partir de 2022, todas las personas que realicen una operación inmobiliaria sujeta a estos impuestos (una compraventa, una donación o la aceptación de una herencia) deberán tener en cuenta este concepto de valor de referencia para calcular y determinar con exactitud el impuesto que deben pagar.

¿Cómo se calcula el valor de referencia?

Así, el "valor de referencia" de un inmueble, una valoración económica del mismo basada en un "análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las ventas inmobiliarias realizadas", se incluirá ahora en el Catastro, un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se inscriben todos los inmuebles, además de las características físicas y jurídicas de un inmueble, ubicación, superficie, edificaciones, etc.

¿Qué impacto tiene el valor de referencia en el cálculo de los impuestos de la operación?

Como se ha mencionado anteriormente, el "valor de referencia" es el "valor fiscal" que Hacienda determina que tiene un inmueble, y debe tenerse en cuenta a la hora de determinar los impuestos de la operación, como se verá más adelante.

En consecuencia, cuando se trata de una operación sujeta al ITP o al ISD (como una venta, donación, herencia, etc.), debemos utilizar el "valor de mercado", que es "el precio más probable por el que podría venderse un bien, entre partes independientes, libre de cargas", como referencia a la hora de determinar la base imponible de la operación (es decir, el valor sobre el que calcularemos los impuestos a pagar).

Para calcular este valor de mercado, en el caso concreto de los bienes inmuebles, la nueva norma establece que, para calcular la base imponible del impuesto, deberá atenderse:

• O bien al “valor de referencia” previsto en la normativa reguladora del Catastro inmobiliario, a fecha de devengo del impuesto.
• O bien, en caso de que el precio de venta / valor declarado fuere superior a este “valor de referencia”, la base imponible del impuesto será este precio de venta o valor declarado, respectivamente.

A la vista de lo anterior, cualquier contribuyente deberá seguir los siguientes pasos para determinar el importe a pagar cuando se trate de una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (como una compraventa) o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (como la aceptación de una herencia o una donación):

En primer lugar, debe visitar la citada web del Catastro para obtener el "valor de referencia" de su inmueble.Y, en segundo lugar, comparar el valor que se obtenga con el precio real de la transacción, de modo que: 

• Si el valor real de la transacción es superior al “valor de referencia”, esa será la base imponible de la operación. 
• Y si el valor real de la transacción es inferior al “valor de referencia”, en tal caso, la base imponible del impuesto será ese “valor de referencia”.