La visión de Bruno Rabassa, del mercado inmobiliario en 2022 y su previsión para el año próximo
«No estamos vendiendo propiedades inmobiliarias, lo que estamos vendiendo son estilos de vida». Bruno Rabassa, CEO de Berkshire Hathaway HomeServices Spain.
«No estamos vendiendo propiedades inmobiliarias, lo que estamos vendiendo son estilos de vida». Bruno Rabassa, CEO de Berkshire Hathaway HomeServices Spain, señala un cambio de tendencia en el sector inmobiliario. «Donde vives implica cómo vives, y hay mucha gente que quiere vivir de una manera determinada, y propiedades que pueden ser una maravilla pero que no se ajustan a su estilo de vida». En 2022, esta nueva mirada ha sido la clave del éxito de la filial española del brazo inversor inmobiliario de Warren Buffett, que ha incrementado «notablemente» el número de operaciones en 2022. Un 79% en Madrid y otro 142% en Barcelona.
Centrados en el mercado residencial de lujo de segunda mano, llegamos a España en 2019 y ya operamos en distintos mercados. El objetivo para 2022 era aumentar un 30% su presencia en este sentido. Actualmente la compañía está presente en Madrid, Barcelona, Marbella, Málaga, Mallorca y Denia, con diferentes sedes en cada lugar. ¿Por qué dos sedes en una misma provincia? Pese a la corta distancia que separa un municipio del otro, «Málaga y Marbella son dos mercados completamente distintos, con un público distinto, con una tipología de producto totalmente diferente», explica Rabassa. Además de la Costa del Sol, Berkshire Hathaway planea tener presencia en todo el litoral Mediterráneo, en las Baleares y en las Canarias.
«Despacito y buena letra», Rabassa confía en el ritmo de crecimiento de la empresa. «Poquito a poco, somos corredores de fondo, nunca tenemos prisa por alcanzar los objetivos que nos marcamos». El Plan Estratégico es a diez años y el CEO recuerda que tan solo han transcurrido dos, uno de ellos, el de la COVID-19: «todavía nos queda mucho por recorrer».
Aunque no podemos desvelar nada, nuestro CEO confirma que la firma mantiene conversaciones con compañías nuevas y planea la apertura de nuevas oficinas.«Ojalá pronto podamos comunicaros algo nuevo».
Análisis de 2022 y previsiones para 2023
Rabassa cree que todos los profesionales coinciden: «2022 son dos 2022: hay un año 2022 hasta agosto, y otro 2022 desde septiembre hasta diciembre». En la primera fase, desde su posición, Berkshire Hathaway ha percibido «una euforia compradora, muchísimas ganas de comprar y de invertir en el mercado español«. No solo se refiere al cliente nacional o europeo, sino también, a causa del fortalecimiento del dólar respecto al euro, han cobrado importancia clientes norteamericanos y clientes latinoamericanos.
Nuestro experto en real estate explica que, si efectuaban operaciones en ese momento, estos perfiles se encontraban con un descuento con un 18-19% respecto a las mismas propiedades del año anterior.
«La segunda parte del año 2022 viene un poco más marcada por la prudencia«, continúa Rabassa. Los inversores extranjeros (europeos y americanos) han mantenido el interés por el inmobiliario español, pero los cambios de políticas por parte de las entidades bancarias han obstaculizado que siguiera el ritmo de inversión. Otra vez, la subida de los tipos. «Las noticias en medios económicos tienen mayor calado, son las mismas que antes, pero parece que la gente les hace más caso ahora», comenta el CEO de Berkshire Hathaway. Ahora, las condiciones de financiación bancaria empiezan a complicar las cosas.
A nuestro directivo le llama la atención que en junio-julio, una entidad bancaria fuera «tremendamente resolutiva» a la hora de conceder financiación al cliente finalista y que en septiembre-octubre, entidades bancarias alargaban notablemente sus plazos de contestación a los clientes. «Te dan unas condiciones hoy, y cuando volvías a preguntar la semana siguiente, eran distintas: no solo se endurecían en cuanto a tipo de interés, sino que además el porcentaje de financiación bajaba y en el plazo puedes que te encontraras alguna sorpresa».
La primera parte ha sido magnífica y la segunda -aún siendo buena- no ha sido lo que el sector esperaba con la inercia que se llevaba del resto del año. Personalmente, creo que la vivienda sigue siendo un bien necesario. En el segmento al que se dedica su compañía, «las estrecheces son menos y se ven de otra manera, las necesidades de financiación son menores».
Estado actual de la obra nueva en España
Berkshire Hathaway sigue centrando su actividad en el mercado de segunda mano, pero se estrenó en el mercado de lujo de obra nueva en octubre de 2021, un ámbito que Rabassa considera «tremendamente interesante». Debido a los efectos del contexto macroeconómico a nivel mundial, «la producción de obra nueva en España no está alcanzando la fuerza que todos esperamos«. Además del alza de los tipos de interés y su repercusión en las empresas constructoras, nuestro CEO recapitula obstáculos como el «incremento notable del precio de las materias primas» o la gran problemática de falta de mano de obra en la construcción que existe en España.
Aunque nuevos avances como la construcción industrializada podrían «sin lugar a dudas» venir a solucionar este problema, Rabassa recuerda que todavía hay muy pocos operadores que estén apostando por este formato constructivo. «Son contados, son muy sonados, están haciendo operaciones de algunos miles de viviendas», pero todavía la penetración no es una norma generalizada. «Es increíble que a las alturas del siglo XXI en que nos encontramos todavía sigamos construyendo las casas como los romanos».
Retos a futuro del sector inmobiliario, según Bruno Rabassa
Lo que hace falta en el sector inmobiliario es «mayor tranquilidad, mayor seguridad jurídica«. Pone como ejemplo la situación de los promotores, que antes de invertir en un municipio tienen que controlar la legislación estatal, la de la comunidad autónoma y la del propio municipio. Además, le inquieta que «últimamente, la normativa está cambiando a demasiada velocidad y está generado incertidumbres jurídicas«.
Desde su posición, el segmento de lujo, opina el reciente impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas «parece hecho como contraataque a la Comunidad Autónoma de Madrid, que ya bonificaba el Impuesto de Patrimonio y surge -casualmente- inmediatamente después de que Andalucía y Murcia hagan lo mismo».
Además, Rabassa insiste en la urgencia de agilizar la generación de suelo, de generar mano de obra y promover la Formación Profesional, dar seguridad jurídica. Se refiere a no replicar medidas intervencionistas que no han funcionado en otros países europeos, esto es, no intervenir el precio libre del alquiler. En su opinión, si se sigue esta tendencia, la oferta de vivienda en alquiler menguará todavía más porque sus propietarios valorarán más la opción de venta: «lo que tenemos que fomentar es que haya vivienda en alquiler».