Vente d'un bien immobilier lorsque l'acheteur ou le vendeur n'est pas un résident

En Espagne, l'achat d'un bien immobilier par un étranger n'est pas considéré comme un problème, car cette personne a les mêmes droits que n'importe quel Espagnol. Il n'y a pas non plus de problème pour un non-résident ou un étranger qui est déjà propriétaire et qui souhaite vendre sa propriété. La seule chose à garder à l'esprit est une série de questions qui peuvent se présenter devant le notaire ou au registre de la propriété.

Nous commencerons par examiner ce que la loi espagnole de l'IRPF entend par "résident" :

• Les personnes qui vivent en Espagne plus de 183 jours par an
• Elles exercent leurs principales activités sur le territoire espagnol, directement ou indirectement
• Vous êtes le conjoint ou le partenaire d'un résident espagnol avec des enfants de moins de 18 ans qui vivent habituellement en Espagne et qui sont à la charge de cette personne.

Pour ceux qui ne répondent à aucune de ces trois exigences, voici quelques éléments à prendre en compte :

- 1 Dans le cas où l'acheteur n'est pas autochtone ou n'est pas résident

L'acheteur doit obtenir le numéro d'identification des étrangers (NIE) avant de signer l'acte public. La demande peut être faite en Espagne auprès de l'Office des étrangers, du Commissariat général à l'immigration ou du consulat d'Espagne du pays dans lequel la demande est faite. Pour ce faire, il faut remplir et signer un formulaire, l'original et une photocopie du passeport ou du document d'identité et communiquer les raisons qui justifient la demande, en l'occurrence l'achat d'un bien immobilier.

Il est également conseillé d'ouvrir un compte bancaire en Espagne, étant donné qu'à travers ce compte les moyens de paiement seront accrédités ainsi que le paiement des taxes correspondantes.

Si la personne qui n'est pas résidente remplit les conditions mentionnées précédemment, elle n'aura aucune difficulté à acheter la propriété souhaitée et aura exactement les mêmes droits qu'un citoyen espagnol.

- 2 Dans le cas où le vendeur n'est pas originaire ou ne réside pas en Espagne

Ils doivent également obtenir un NIE afin de pouvoir vendre leur propriété.

Si le vendeur n'est pas résident espagnol, il sera soumis aux taxes suivantes lors de la vente.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

Taxe sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains ou des plus-values municipales.

En règle générale, et afin de garantir que le vendeur étranger/non-résident espagnol respecte ses obligations légales, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix d'achat lors de l'octroi de l'acte public et de déposer ce montant au Trésor public dans un délai maximum d'un mois à titre d'acompte à l'IRNR. L'acheteur peut être exempté de la retenue de 3 % si le vendeur certifie, au moyen d'une attestation de l'Agence fiscale, qu'il est assujetti à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

De même, le vendeur doit payer la plus-value municipale si la valeur du terrain de la propriété est plus élevée qu'au moment de l'achat. Dans ce cas, l'acheteur doit prendre la précaution de retenir sur le prix d'achat le montant correspondant à la plus-value municipale afin de la déclarer et de la payer dans un délai d'un mois, car si le vendeur ne paie pas cet impôt, le bien répondra au paiement de l'impôt et le Trésor public le réclamera donc à l'acheteur.

Toutes ces exigences spécifiques qui concernent les étrangers et les non-résidents espagnols doivent être bien expliquées et mises en évidence dans le contrat d'acompte. C'est pourquoi nous recommandons une fois de plus de demander conseil à une agence immobilière aussi expérimentée que Berkshire Hathaway HomeServices Barcelona ou à un avocat spécialisé.

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