El sector inmobiliario está trazando una estrategia que busca mejorar la situación actual, marcada por la escasez de suelo edificable y un claro desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas. Aunque el panorama de la construcción de viviendas parece prometedor a primera vista, el verdadero problema subyacente reside en la falta de suelo finalista, es decir, terrenos que ya cuentan con las autorizaciones necesarias para ser desarrollados. Esta limitación, combinada con los prolongados trámites burocráticos, está retrasando la capacidad del mercado para responder adecuadamente a la demanda, lo que agrava la situación.
En la última edición de Los Desayunos de La Opinión de Málaga, varios expertos del sector inmobiliario analizaron en profundidad la situación actual en Málaga y la Costa del Sol. En este foro se debatieron temas clave como la inversión inmobiliaria, la escasez de suelo, el déficit de viviendas y, en particular, la creciente falta de viviendas asequibles.
Al entrar en el último trimestre de 2024, las previsiones apuntan a un total de 600.000 transacciones inmobiliarias en España, de las cuales 135.000 se producirán en Andalucía, siendo Málaga el principal epicentro de actividad. Alfonso Haro, director de Obra Nueva en Andalucía de GILMAR, destacó que los precios han mantenido una tendencia alcista del 3% anual. Según sus estimaciones, este crecimiento continuará, con Málaga y la Costa del Sol consolidándose como referentes del sector en los próximos años. La falta de viviendas, sin embargo, seguirá presionando los precios al alza en 2025.
Obstáculos burocráticos: el mayor reto
Uno de los mayores desafíos que enfrenta el sector es la falta de suelo finalista, según Fernando Zurita, director de Desarrollo Inmobiliario de Alvores. La escasez de terrenos para edificar es un problema que debe resolverse con urgencia. A pesar del interés y la actividad en el sector, los trámites burocráticos son uno de los principales frenos para el desarrollo inmobiliario. Según Haro, la obtención de una autorización ambiental puede tardar más de 20 meses, y conseguir una licencia de obra en Málaga puede prolongarse hasta 15 meses, lo que retrasa significativamente los proyectos. Para superar estas barreras, Zurita señaló que se necesitan no solo cambios administrativos, sino también reformas legislativas. Además, subrayó la necesidad de contar con una mayor disponibilidad de mano de obra cualificada, un recurso escaso en la actualidad. Esta mano de obra será crucial para abordar la construcción del millón de viviendas que se estima que se necesitan en todo el país. Además, señaló que el crecimiento actual del sector solo favorece a las personas con mayor poder adquisitivo, lo que dificulta el acceso a la vivienda para gran parte de la población. Esta situación se refleja en la caída de casi un 30% en las ventas de viviendas de segunda mano, lo que pone de manifiesto la necesidad de soluciones inmediatas para evitar que la escasez se agrave aún más. Zurita también destacó la atractiva posición de Málaga como destino de inversión inmobiliaria, especialmente entre los fondos internacionales de capital privado. La alta rentabilidad que ofrecen las propiedades en la zona, tanto en compra como en venta, hace que la ciudad sea especialmente codiciada por los inversores extranjeros.
Rehabilitación de edificios: una alternativa limitada
Otra posible solución a la escasez de viviendas es la rehabilitación de edificios antiguos, pero tiene sus matices. Si bien la rehabilitación eficiente podría aumentar el número de viviendas en ciudades como Málaga, su impacto no sería significativo. Según los expertos, los altos costos de este tipo de proyectos suponen una barrera. Haro compartió que, en su experiencia, los costos de rehabilitación suelen superar los de construir viviendas nuevas, debido a la complejidad de trabajar con estructuras antiguas y la necesidad de mano de obra altamente especializada. La rehabilitación suele centrarse en el centro de las ciudades, revitalizando edificios de valor arquitectónico, que tras las mejoras pueden alcanzar niveles de eficiencia energética comparables a los de construcciones nuevas. Sin embargo, cuanto más antiguo sea el edificio, más compleja y costosa resulta la intervención, especialmente en lo que respecta a cimentaciones y estructuras de madera, lo que encarece considerablemente el proyecto.
La escasez de suelo afecta a otros sectores
El problema de la falta de suelo edificable no solo impacta la construcción de viviendas, sino también el desarrollo de infraestructuras estratégicas para la provincia. Un sector en crecimiento es el de los centros de datos, esenciales para el almacenamiento y procesamiento de la información en una era dominada por la inteligencia artificial y el Internet de las cosas. Málaga, con sus instalaciones en el Polígono Guadalhorce y Málaga TechPark, se perfila como un punto estratégico en este sector debido a su cercanía a futuros cables submarinos en el Mediterráneo y su creciente desarrollo tecnológico. Sin embargo, la escasez de suelo adecuado también limita el potencial de este mercado en expansión.
Conclusión
A pesar del buen momento que atraviesa el sector inmobiliario en Málaga y la Costa del Sol, los desafíos son evidentes. La falta de suelo finalista, los largos trámites burocráticos y la carencia de mano de obra cualificada son obstáculos que deben ser superados para lograr un desarrollo más equilibrado y sostenible. Si bien el atractivo de Málaga para los inversores es innegable, es esencial que se implementen reformas que permitan al mercado adaptarse a la demanda, asegurando que el crecimiento beneficie a todos los sectores de la población y que se garantice un acceso más amplio a la vivienda en el futuro.
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