TRÀMITS I CONSELLS A LA COMPRAVENDA D'HABITATGES A ESPANYA

Compravenda d'habitatge a Espanya

La compra d'un habitatge és segurament una de les decisions més importants que una persona pren al llarg de la seva vida, per la qual cosa no l'hem de deixar al lliure albir. El nostre consell és posar-se en mans de professionals experts com ofereix, Berkshire Hathaway HomeServices Spain, empresa immobiliària amb més de 50 anys d'antiguitat, que sens dubte us aconsellaran gratuïtament amb total transparència i honestedat o bé contractar els serveis d'un advocat especialitzat, aquesta manera poder adquirir un habitatge amb les màximes garanties.

En primer lloc, hem de conèixer quina és la situació jurídica de l'immoble. Es tracta de conèixer la legalitat de limmoble, si coincideix la superfície real amb la registral o cadastral, si té o no elements fora dordenació, cedula dhabitabilitat etc. Un cop haguem comprovat els aspectes legals el pas següent serà la signatura d'un contracte entre comprador i venedor.

Tràmits previs de la compravenda: el document privat

A la compravenda d'un habitatge el més habitual és que, amb caràcter previ a la signatura d'escriptura pública, se signi un contracte privat entre venedor i comprador, conegut normalment com a arres. Aquest contracte no és obligatori, encara que és molt utilitzat per assegurar loperació i per disposar dun termini de temps necessari per preparar la documentació imprescindible per a la signatura de lescriptura de compravenda definitiva.

El document privat és una manera perfectament vàlida de formalitzar una compravenda, per tant obliga legalment a complir tot el contingut, sempre que no sigui contrari a la Llei. Recalquem la importància d'assessorar-se convenientment abans de signar un document d'aquesta naturalesa.

Quines qüestions importants hem de tenir en compte:

· 1 Qui signa per la part venedora: Cal que signin el contracte tots els propietaris de l'habitatge. En el cas de compra d'una obra nova, sol signar l'administrador o l'apoderat de la societat. Així mateix pot signar un apoderat de la propietat, cas en què l'apoderat haurà de presentar la còpia del poder autoritzada notarialment que el faculti per a la venda.

· 2 Estat de càrregues de l'habitatge: És molt important comprovar si l'habitatge té càrregues o no, si té hipoteca, o si hi ha embargaments. Ho comprovarem amb una nota simple informativa del Registre de la Propietat.

És força habitual que hi hagi una hipoteca. El comprador haurà de valorar si li interessa subrogar-s'hi i convertir-se en deutor de la part que quedi per pagar, contractar el seu propi préstec hipotecari o comprar l'habitatge sense càrrega hipotecària, cas en què el comprador haurà de cancel·lar la hipoteca existent registralment a la signatura d'Escriptura.

En cas de contractar el seu propi préstec hipotecari, haurà d'acudir a una entitat financera per assessorar-se de les condicions ja que aquestes poden variar força. A Berkshire Hathaway HomeServices Spain podem informar-vos i recomanar-vos quina pot ser la més interessant en funció de les vostres necessitats.

· 3 Quotes de la comunitat de propietaris: Si l'habitatge es troba en una comunitat de propietaris cal comprovar que està al dia quant als pagaments sol·licitant aquesta dada al president oa l'administrador de la comunitat, i informar-se dels estatuts o normes internes que tingui ledifici. També és convenient informar-se sobre si hi ha derrames aprovades per la comunitat, quin és l'import de les quotes i amb quina periodicitat s'han de pagar.

· 4 Preu i arres: Al contracte ha de figurar el preu de l'habitatge i la seva forma de pagament. El més habitual és que s'estableixi una quantitat, arres, que el comprador lliura al venedor com a senyal a compte del preu.

· 5 Despeses de la compravenda: Aquest apartat mereix un desenvolupament més extens que explicarem i desenvoluparem en un altre apartat entrant en detall i analitzant cadascuna de les despeses però, és important saber com a regla general que la suma de totes aquestes despeses, notarials, registrals , impostos... poden arribar a suposar entre el 10 i el 13% del preu de compra.

· 6 Elecció del notari: La part compradora té dret a triar el notari que més us interessi. Encara que el document privat és plenament vàlid, no n'hi ha prou per inscriure l'habitatge al Registre de la Propietat, ni tampoc per sol·licitar una hipoteca al banc. Per fer-ho, és imprescindible comptar amb un document d'efectes molt superiors, que proporcioni la seguretat suficient exigida per l'ordenament. És l'escriptura pública notarial.

L'escriptura pública de compravenda

L'escriptura pública no és més que un contracte entre les parts, comprador i venedor, atorgat davant notari i encara que no sigui obligatòria sí que és molt aconsellable perquè té uns efectes que superen de molt els que pugui produir el document privat. A més, l'actuació professional del notari dota d'un plus d'informació les parts, dóna seguretat als contractants i dóna eficàcia al negoci contingut a l'escriptura que constitueix el vehicle adequat per a la inscripció de l'habitatge al Registre de la Propietat.

Compra d'habitatge: tràmits posteriors

Un cop adquirit l'habitatge per mitjà de l'escriptura pública, cal efectuar el que s'anomena 'la gestió' del document:

· 1 Abonar els impostos corresponents a la Comunitat Autònoma:

Per a això hi ha un termini màxim de 30 dies hàbils des de la data de signatura de l'escriptura, aportant-ne còpia i l'imprès corresponent. Passat aquest termini s'incorre en demora i en recàrrec. Si hi ha requeriment de lAdministració, a més, imposarà una sanció econòmica.

· 2 Inscriure la compra al Registre de la Propietat.

L'escriptura es pot presentar al Registre de la Propietat telemàticament pel notari si així se li sol·licita, la qual cosa és molt recomanable ja que aquesta presentació dóna la garantia de la immediatesa i el bloqueig del Registre de la Propietat a qualsevol altre document que ens pugui perjudicar, com un embargament al comprador o una anotació preventiva de demanda al venedor.

També l'escriptura es pot presentar al Registre de la Propietat mitjançant una còpia autoritzada pel notari en paper. Hi ha un termini de seguretat per presentar en paper la còpia autoritzada signada pel notari, amb el pagament previ de l'impost de Transmissió Patrimonial Onerosa o, si escau, del d'Actes Jurídics Documentats. Un cop examinada pel registrador, aquest inscriurà l'habitatge a nom del comprador, i el notari lliurarà la còpia de l'escriptura, amb el canvi al seu nom al registre.

Aquestes gestions es poden fer personalment o bé mitjançant un gestor. Moltes vegades, quan la compravenda va seguida d'una hipoteca, l'entitat financera exigeix que la tramitació la faci una determinada gestoria. Cal preguntar en aquest cas quant cobraran per aquest servei.